Vous souhaitez acheter un château? Avant de se lancer dans ce projet de vie, il est important de bien réfléchir son projet. My Business Plan a regroupé pour vous tous les éléments importants pour acheter un château.
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I. Les business models pour acheter un château
1. Réception/mariage et séminaires
Un château est le lieu parfait pour recevoir un grand nombre de personnes pour un mariage ou un séminaire. Si au cours de votre vie vous êtes amené à vous marier (ou si cela a déjà été le cas), vous remarquerez combien il est important de s’y prendre à l’avance pour louer un domaine ou un château pour une réception. En général, le carnet de réservation est rempli sur toute l’année à venir. Ainsi, il est très facile pour une entreprise qui fait des réceptions de ce genre d’estimer au début d’année le chiffre d’affaires de cette activité. C’est un business model récurrent pour tous ceux qui rachètent un château. Il faudra s’occuper de toute la partie administrative liée aux réservations. Il est également judicieux de mettre en place des partenariats avec des traiteurs, des cavistes, des restaurateurs de la région pour proposer un pack complet clés en main. D’une part c’est intéressant pour vos clients mais également pour vous. En effet, si vous proposer des packs avec un service de traiteur, la TVA de la prestation passe de 20 % à 10 % car c’est la TVA de la partie traiteur qui prime sur le reste. Ensuite, libre à vous de baisser vos prix pour être encore plus attractif ou de les laisser tels quels pour augmenter votre marge en gardant les même coûts. La plupart des châteaux pour réception proposent aussi des chambres pour que les invités puissent passer la nuit, l’expérience est alors total, on dort dans un château.
2. Hôtellerie / gîte et maison d’hôte
Une autre activité envisageable à mettre en place dans votre château est une activité locative. Selon l’importance du domaine, il y aura des dépendances de tailles variables. Ces dépendances sont propices à l’activité d’hôtellerie, de gîte ou de maison d’hôtes. Si ces activités se ressemblent, elles diffèrent notamment à cause de la législation. En effet, pour ouvrir une chambre d’hôtes, certains critères doivent absolument être respectés. La capacité d’accueil ne peut excéder 5 chambres et 15 personnes en même temps, ces personnes doivent être accueillies par vos soins. Les chambres doivent se situer dans votre résidence principale et être meublées. Si ces règles ne sont pas respectées, votre activité ne sera pas considérée comme une maison d’hôte mais comme une activité d’hôtellerie classique. Il faudra également proposer un service de petit-déjeuner, effectuer le ménage tous les jours et fournir le linge de maison.
Si les bâtiments ne sont pas reliés directement à votre maison principale, il ne sera pas possible de faire de ces chambres des chambres d’hôte. En revanche, il est tout à fait envisageable de louer ces bâtisses comme gîtes ou meublés de tourisme. Lors de la création de ces gîtes, il est possible d’obtenir des subventions auprès des organisations régionales, renseignez-vous auprès du réseau gîtes de France.
Pour ce type d’activité en générale, le taux d’occupation est le chiffre clé à optimiser. Le plus souvent dans la location touristique, l’activité est cyclique. Par exemple, un hôtel au bord de la Méditerranée pourra sans problème avoir un taux d’occupation qui frôle les 100% en Juillet et en Août, mais il sera bien plus difficile de remplir l’hôtel en hiver, notamment s’il neige ; c’est tout l’inverse d’un hôtel situé en haute montagne aux pieds des pistes dans les Alpes ! Il faudra donc réfléchir à comment optimiser les revenus en haute saison, mais aussi en basse saison car les charges de ce genre d’activité ne diffèrent pas énormément selon le volume d’activité. Il est important d’avoir une stratégie pour faire face aux temps les plus durs de l’année. Pour attirer les clients durant la basse saison, faire varier les prix pour que ceux-ci soient plus attractifs est une solution.
3. Visite du château et du domaine
Il est également envisageable de faire visiter votre château aux touristes de la région. Mais attention, cette activité est difficile à rentabiliser. En effet, il faut pour cela prévoir l’emploi d’au moins un travailleur qui recevra les gens dans le domaine et proposera une visite guidée du château. Si cela est rentable pour des lieux du passé avec une forte histoire, ce n’est pas le cas de tous les châteaux notamment ceux des particuliers, et ce n’est pas le business model que nous vous conseillons. Cela peut être intéressant pour un domaine particulier qui dispose d’un vignoble à côté, vos hôtes comme les visiteurs de la région pourraient être intéressés par une visite des caves avec une dégustation des produits locaux.
II. L’étude de marché pour acheter un château
1. Pourquoi faire une étude de marché ?
L’étude de marché est très importante lorsqu’on débute un projet entrepreneurial et encore plus quand on souhaite racheter un château. Elle permet de se plonger dans le secteur, de mieux le comprendre et d’obtenir la majorité des informations nécessaires pour lancer son activité. Une étude de marché permettra de trouver la bonne localisation pour implanter son activité, le bon château, le bon prix d’achat et donc la bonne affaire… Il est également nécessaire de présenter une étude de marché dans votre business plan pour un emprunt ou une levée de fonds. Même si la banque et les investisseurs s’intéressent surtout à la partie financière, l’étude de marché vous servira personnellement, et si la banque ne la voit pas dans le business plan elle vous en tiendra rigueur. L’apparition de l’étude de marché rassure et montre votre sérieux et votre travail.
2. Comment faire une étude de marché pour un château ?
Pour réaliser votre étude de marché pour votre château, il faut comparer les différentes offres de ventes, mais également les différents château en activité, les concurrents. Cela dépend bien entendu de la région, mais en regardant les autres châteaux, vous pourrez vous faire une idée du prix auquel vous pourrez vendre vos prestations que ce soient des réceptions pour mariages et séminaires ou bien de l’hôtellerie, en trouvant des comparables du même standard. Une étude des châteaux qui connaisent le succès dans votre région peut être très fructueuse. En effet, vous saurez alors ce qui fonctionne ou non dans ce secteur et vous aurez alors obtenu des conseils à appliquer dans votre activité. La première partie de l’étude de marché concernait les comparables, mais il est important de sonder également vos futurs clients. Entretien, interview, sondage, toutes les méthodes sont bonnes pour obtenir les informations. La difficulté ici est de trouver quelqu’un qui peut être un client. Pour cela il n’y a pas de secret, il faut contacter des gens encore et encore jusqu’à trouver des personnes qui souhaitent louer ou qui viennent de louer une salle de réception de ce genre. Cela vous permettra de savoir si le concept plaît, si le prix semble adapter, si le château est bien localisé, etc…
III. Le prévisionnel financier pour acheter un château est essentiel
Le prévisionnel financier est très important pour tous les projets, et un rachat de château n’échappe pas à cette règle. Le prévisionnel permet d’avoir une idée plus précise de l’investissement nécessaire. Entre le prix d’achat du château, les coûts de rénovation, d’aménagement et de décoration, il est facile de s’y perdre. Le prévisionnel reprend donc en détail tous ces éléments. Mais le prévisionnel financier permet également de modéliser l’activité d’exploitation du domaine, que ce soit de la réception ou de l’hôtellerie. Ainsi, cette modélisation permet d’avoir une estimation du chiffre d’affaires du château, et également des charges liées à son exploitation. De cette manière, il est possible de prévoir les flux de trésorerie et notamment la valeur minimale de cette trésorerie. Cela permet ensuite de savoir avec précision le besoin de fonds de roulement pour le château et ainsi le montant nécessaire pour démarrer l’activité et garder une trésorerie positive.
IV. Pourquoi est-il indispensable de faire un business plan quand on souhaite acheter un château ?
1. Présentation du projet
Lorsqu’on souhaite obtenir un emprunt auprès d’une banque pour racheter un château, il est nécessaire de présenter un dossier solide avec un business plan propre et carré. Il faut dans un premier lieu apporter les éléments nécessaires à la banque pour lui montrer qu’il faut financer votre projet et non un autre en démontrant votre travail et votre expertise dans le secteur. Il faut donc montrer vos recherches sur le secteur d’activité mais également sur la zone géographique. Si votre étude de marché n’apparaît pas, que ce soit par inadvertance ou parce qu’elle n’a pas été réalisée, la banque vous en tiendra rigueur. Il faut également présenter comment se déroulera votre exploitation du château et du domaine : réception pour mariage et séminaire et/ou maison d’hôtes et hôtellerie. Il est nécessaire de détailler cette exploitation, quelle partie du château est utilisée pour telle activité, qui sont les fournisseurs, comment et par qui les clients seront pris en charge, quelle sera votre communication pour augmenter votre taux de remplissage, tout doit apparaître dans le business plan. Cela sert aussi à montrer à la banque que vous avez pensé à tout, et que si un problème survient pendant l’exercice de votre activité, vous aurez la solution.
2. Utilisation du prêt
La banque a besoin de savoir où va partir son argent. En général lorsqu’on achète un château, il y a une part dédiée à l’achat immobilier, et une autre enveloppe pour les travaux, rénovation et autres aménagements du domaine. Pour obtenir votre demande d’emprunt, il est nécessaire de justifier toutes vos dépenses. Vous devrez par exemple fournir un devis des travaux, mais aussi une liste de courses pour l’achat des meubles par exemple. S’il faut apporter la preuve écrite de la dépense, il est également tout aussi important de démontrer la pertinence de cette dépense en expliquant comment elle servira pour le projet. Votre business plan doit reprendre tous ces éléments avec en annexe tous les justificatifs.
3. Prévisionnel financier
C’est sans aucun doute la partie que la banque regardera le plus en détail. En effet, tout ce que veut une banque c’est investir dans un projet peu risqué pour récupérer le capital investit avec les intérêts. La banque prend très peu de risques, ce n’est pas son métier au contraire d’un fonds d’investissement par exemple. Il faut présenter tous les chiffres clés du prévisionnel financier dans votre business plan. Montrer votre capacité de remboursement en présentant les tableaux concernant la trésorerie de votre entreprise, mais également le flux de trésorerie en général pour justifier le montant que vous souhaitez obtenir grâce à l’emprunt. Vous devrez également montrer dans le détail votre compte de résultat et surtout expliquez l’emploi des ressources en montrant que vous contrôlez vos dépenses. Cela permet de montrer que chaque poste de charges a été travaillé et optimisé pour permettre un revenu maximal avec des dépenses minimales. Cette partie est importante, car aujourd’hui si de nombreux châteaux sont en vente, c’est souvent qu’ils sont considérés comme des gouffres financiers par leurs propriétaires. Il est donc crucial de montrer que le coût des travaux n’est pas excessif et que le coût d’entretien non plus.
V. Les 5 erreurs à éviter quand on veut acheter un château
1. Négliger le coût des travaux et d’entretien
Nous l’avons déjà dit, les châteaux peuvent vite devenir des gouffres financiers s’ils ne sont pas entretenus et gérés correctement. La première chose à faire, c’est déjà d’être au courant de la valeur des travaux à effectuer quand on souhaite acheter un château. Ensuite, il faut également savoir quels sont les coûts d’entretien de l’édifice que l’on exploite le château ou non. Si l’on ne sait pas à quoi s’attendre, on sera très vite surpris par la facture, et sans réponse. Le coût des travaux peut varier énormément selon l’état du château. Il est possible d’acheter un château en ruine pour une bouchée de pain mais la facture pour la rénovation risque d’être salée, mieux vaut être au courant.
2. Mal estimer le taux de remplissage
L’hypothèse la plus importante du prévisionnel financier est le taux de remplissage. Cela est vrai pour les deux types d’activité, que ce soit pour les réceptions ou pour l’hôtellerie ou la maison d’hôtes. Une mauvaise estimation du taux de remplissage aura de lourdes conséquences sur votre estimation du chiffre d’affaires, c’est pour cela qu’il vaut mieux être prudent dans votre prévisionnel. A tort, on pense souvent pouvoir remplir à 100% dès la première année. Pourtant, même après plusieurs années d’existence ce n’est pas une chose facile. C’est une donnée à travailler, il faut faire parler de soi, et poster des offres sur différents sites de location de lieux d’exception.
3. Ne pas négocier le prix d’achat
Acheter un château, c’est un investissement conséquent. Votre rentabilité dépend directement du capital investit au départ et notamment du prix d’achat du château. En effet, le retour sur investissement est le rapport entre le résultat et l’investissement initial. Donc si vous réduisez le prix d’achat, vous réduisez ensuite la valeur de l’investissement initial donc vous augmenter votre retour sur investissement. Il est d’autant plus important de négocier le prix d’achat que pour de tels montants, les vendeurs sont plus souvent ouverts à la négociation. De plus, une réduction de 5% du prix si le prix d’achat est supérieur à 2 millions d’euros par exemple représente une économie de plus de 100 000 euros, ce qui n’est pas négligeable.
4. Un apport personnel non suffisant
Avant de racheter un château, il faut avoir l’apport personnel nécessaire. En effet, arriver devant une banque avec des fonds personnels importants permettra de produire un effet de levier et d’obtenir la somme restante nécessaire pour financer tout le projet. 30 % d’aport est un minimum pour être considéré comme un dossier sérieux et 40 % est un apport qui rassurera les banques et qui devrait vous permettre d’obtenir un emprunt plus facilement. Acheter un château est souvent plus qu’un simple projet entrepreneurial, c’est un projet de vie. Le château devient souvent la résidence principale des propriétaires. Pour atteindre un tel apport personnel, il n’est pas rare de vendre son ancienne résidence.
5. Vouloir faire tout tout seul
Entre le choix du château, l’aménagement, la rénovation, le développement de l’activité et la préparation du dossier pour la banque, il est facile de se perdre. Chaque tâche est importante, alors n’hésitez pas à vous faire aider. Demandez conseil à un agent immobilier spécialisé pour trouver la perle rare qui vous conviendra, allez voir un architecte pour vous aider pour les travaux, et CONTACTEZ NOUS pour la réalisation de votre prévisionnel financier et de votre business plan. Nous avons déjà réaliser plusieurs business plan pour des entrepreneurs souhaitant racheter un château.
VI. Les 5 conseils pour acheter un château
1. Diversifiez l’activité
Un château qui propose à la fois des réceptions pour mariage et séminaire et des chambres d’hôtes pourra être exploité beaucoup plus que s’il ne propose que des réceptions. Il faut diversifier l’activité. En effet, la location de châteaux pour des réceptions se fait quasiment uniquement le weekend, mais le château peut également être exploité la semaine avec d’autres activités. C’est ici que la chambre d’hôte, la location de gîtes ou l’hôtellerie entre en jeu. En effet, car même si ce type d’activité a un plus fort taux de remplissage en fin de semaine, cette activité peut tout aussi bien être étalée sur les autres jours.
2. Informez-vous sur les avantages fiscaux et les aides disponibles
De nombreuses aides existent. Un régime fiscal particulier existe également, vos charges foncières peuvent être abaissées à l’ordre de 50 % des revenus imposables. Si le château est un monument classé historique, il est possible de demander des subventions publiques pour la réhabilitation. Dans le cas d’un château ouvert au public, par exemple le vignoble qui fera visiter ses caves, cela monte jusqu’à 100 %. L’association gîtes de France peut également subventionner votre projet de création de meublés touristiques.
3. Faîtes appel à un architecte spécialisé pour les visites
Pour votre première visite ou pour votre contre-visite, venez accompagner d’un architecte. Il vous conseillera sur les travaux à faire ét évaluera leurs coûts. C’est un expert dans son domaine, il connaîtra la règlementation en vigueur pour ce type de patrimoine si particulier. Il y a donc des contraintes à respecter pour les travaux. L’architecte sera également en mesure de repérer et de chiffrer si des éléments ne sont pas aux normes comme le chauffage, l’isolation ou le système d’assainissement des eaux.
4. Allez voir plusieurs banques
Lorsque vous présentez un dossier pour un rachat de château, il faut aller démarcher plusieurs banques pour maximiser ses chances d’obtenir un emprunt. En effet, il n’est pas rare d’avoir un premier refus car le dossier n’est pas complet ou pas intéressant pour la banque car ce n’est pas le genre de projet qu’elle a pour habitude de financer. D’une part vous allez pouvoir comparer les différentes offres des banques et d’autre part cela permet également de négocier les taux d’intérêts si plusieurs banques acceptent votre dossier.
5. Faîtes vous aider pour votre prévisionnel financier et votre Business Plan, faîtes appel à nous !
Le prévisionnel financier, le business plan et l’executive summary sont les trois éléments demandés par une banque dans le cadre d’un emprunt pour un projet immobilier comme le rachat d’un château. Ces documents doivent être bien travaillés afin de présenter un dossier sérieux qui a des chances de décrocher un emprunt. Chez my-business-plan.fr, nous réalisons tous ces documents et nous vous accompagnons dans votre projet de rachat de château, de l’élaboration de la stratégie d’exploitation à l’obtention de l’emprunt. Pour nous contacter, cliquez ici!
